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土地供应“放量”成交剧增 一二三线都会溢价率抬头

 土地市场摆脱疫情带来的低迷,成交量迅速恢复。

 

近日,多家机构陆续发布了前4月的土地市场数据。从全国来看,在4月土地成交量同环比均明显复苏的带动下,疫情导致的土地累计成交降幅连续收窄。从一线都会的情况来看,都会供应“放量”背景下,2020年以来累计数据相比去年都有较大的增长。

 

这一态势在5月继续。刚刚过去的5月4日至5月11日这一周,不仅北上广深少见地同时有住宅用地供应,从成交来看,北京成交总价凌驾70亿元。

 

分析人士指出,疫情影响下,房企分化加剧。头部房企融资难度下降,销售回暖后积极拿地,释放前期受疫情压制的需求,这拉动热点都会土地市场成交量、溢价率都有所攀升。这一态势是否会连续,还要看后续的销售市场走势。

 

热点都会加大土地供应

 

主要都会明显加大了土地供应力度。

 

其中,北京2020年以来先后推出多块近年来罕见的不限价纯商品住宅用地。根据中国指数研究院的数据,北京年内累计推出的住宅用地面积接近160万平方米,其中4月供应的12宗住宅用地,面积达到了66万平方米,创下了近一年来的新高。

 

上海则推出了约169万平方米的住宅用地。4月22日,上海市发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》明确提出,要加快经营性用地出让节奏,“夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量”。

 

过去几年住宅用地供应都非常紧张的深圳,4月16日发布了《2020年度建设用地供应计划》,宣布2020年度全市计划供应建设用地1200公顷,居住用地供应293.2公顷,这一数字接近前一年的两倍。根据中指研究院的数据,前4月深圳已经推出了约16万平方米的住宅用地面积。

 

供给放量,也明显拉动了市场成交行情。

 

易居研究院近日发布的土地市场月报显示,2020年4月,40个典型都会土地成交建筑面积5711.9万平方米,环比增长103.9%,同比增长24.2%,带动实现土地出让金收入为3043.5亿元,环比增长121.2%,同比增长21.4%。

 

在4月成交的带动下,1-4月的40城累计土地成交面积达到了14334.8万平方米,相比去年同期仅下降5.5%,涨幅较一季度明显收窄。

 

分都会来看,1-4月,40城土地出让金排名前5的都会分别为北京、杭州、上海、广州和福州。这5个都会的土地出让金总额分别为849亿、838亿、786亿、491亿和383亿元。其中,上海、北京和广州同比增速分别达到90.2%、42.9%和31.3%,一线都会的土地市场复苏趋势明显。

 

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,当前土地成交增长较快,与市场供需两侧都有关系。一方面,各个都会,尤其是一二线热点都会,出于增加住房供给、保障财务收入等多方面因素考虑,加大了土地供给的力度,集中推出了一批位置、性价比都比较好的土地,市场放量迹象明显。另一方面,受疫情影响,房价的拿地需求在一季度被明显压制,在销售市场逐渐回暖的背景下,当前也处在前期积压需求释放的阶段。

 

土地溢价率走高

 

从企业数据来看,进入4月,房企也明显加大了储备土地的力度。据中原地产研究中心的数据,4月来,全国已经有9家企业拿地凌驾百亿,其中最高的恒大拿地凌驾300亿。这些房企广泛到场了一二线都会的招拍挂市场,其中不乏一些近年来一线都会“销声匿迹”的房企。

 

以北京为例,贝壳研究院高级分析师潘浩百世表示,近期中建在北京经过十余轮竞价,以17.3%的溢价率拿下顺义新城的一块宅地,而中建上次在北京取地是2011年,时隔近十年重新回归北京土地市场。另外,恒大2020年在全国取地37宗,其中一线都会5宗,分别在北京和广州,二线都会20宗。恒大2020年明显在一二线都会表现更为积极。

 

多位分析人士均向21世纪经济报道表示,不仅成交量出现出明显复苏的态势,从最能衡量土地市场热度的溢价率来看,虽然房企近期拿地时总体仍然偏向谨慎,溢价率不高,但在一些热点都会的热门地块,已经有较高溢价率产生。

 

中指研究院的数据显示,4月,其监测的300个都会,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为18%,虽然较上月增加4个百分点,但较去年同期,还是减少9个百分点。

 

不仅是北京上述丰台地块溢价率达到了26.25%,五一节前的4月30日,南京、佛山、扬州等二线都会同时上演土拍大戏,多宗地块甚至经过了百轮竞拍才成交。

 

其中,万科以43.5亿元的价格竞得了南京建邺区的一宗地块,溢价率达到了34.67%。世茂在扬州经过了242轮竞价之后,才竞得了一块溢价率达到了87.54%的住宅用地。而更早些时候,厦门岛内的一块商住用地,则以过百亿的总价震惊市场。

 

值得注意的是,根据上述中指研究院数据,一、二、三线都会的溢价率分别是5%、15%和24%,虽然相比市场火热的去年同期分别下降了9个、10个和2个百分点,但环比均出现上扬趋势。

 

一位某头部房企的投资部分人士告诉21世纪经济报道记者,虽然他所在的房企近期到场了多场土拍,但由于近期竞争激烈,考虑到本钱利润率等多方面因素,最终收获寥寥,前4月通过招拍挂获得的楼面面积同比下滑近半。

 

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

 

严跃进则认为,后续销售市场仍然有较大的不确定性,其走势决定了接下来土地市场是否会连续火热。

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